von Oskar Herbert
Düsseldorf, 13.12.2012: In den nächsten Wochen müssen Anleger in WGF-Hypothekenanleihen ihre Forderungen zur Insolvenztabelle melden. In diesem Zusammenhang wird man auch erfahren, ob beispielsweise WGF-Hyothekenanleihen zur Besicherung anderer WGF-Hypothekenanleihen verwendet wurden.
Zweifel an der Besicherung
Nach den Buchstaben der Emissionsprospekte sind derartige Besicherungen eventuell möglich gewesen. Dies erscheint jedoch widersprüchlich, wenn man an anderer Stelle in den Bedingungen der Prospekte liest, dass 85% der Nennwerte direkt und indirekt für Immobilien ausgegeben werden sollen.Problematisch scheint somit: Soweit diese Nennwertgelder für den Kauf von WGF-Hypothekenanleihen verwendet werden, würden die so verwandten Gelder nicht zu 100% sondern möglicherweise nur zu 85% in Immobilienwerte fließen.D.h., bei dieser Art der Verwendung würden eventuell nur 85% von 85% der Anleihengelder in Immobilien fließen. Das sind 72,25%. Und das sind 13%-Punkte weniger als nach den Bedingungen an anderer Stelle gefordert wird.
Zweifel am Prospekt
Soweit Mittelverwendungskontrolleur Ferdinand Dahlmanns solche Verwendungen zugelassen haben sollte, könnte er ein Problem haben: Formal sind zwar die Buchstaben des Prospekts erfüllt, aber diese erscheinen widersprüchlich. Der Mittelverwendungskontrolleur sollte aber idealerweise nicht nur formal kontrollieren, sondern auch inhaltlich. Und da hätte auffallen sollen, dass der Prospekt in diesen Punkten einen unstimmig Eindruck vermittelt.
Die Prospekte hat dem Vernehmen nach die Anwaltskanzlei Hoffmann, Liebs, Fritsch & Partner erstellt. Sie agiert zusätzlich als Treuhänder und passt in dieser Funktion auf, dass die Besicherungen für Anleihegläubiger richtig eingetragen werden. Inwieweit die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht BaFin diese Sachverhalte hätte bemerken sollen, muss noch geprüft werden: Die Anleihen waren formal nicht an der Börse notiert. Der Freiverkehr, wo sie notiert waren, zählt de jure nicht als Börse, wofür die BaFin, dem Vernehmen nach, zuständig ist. Man darf gespannt sein, wer für den Schaden wird aufkommen müssen, der mit WGF-Anleihen entstanden ist.
Mehr als 71,3 Mio. € Verlust
Die 71,3 Mio. € Bilanzverlust, den die WGF AG nach elf Monaten des Rechnens für das Jahresende 2011 mitgeteilt hat, sind inzwischen durch den Verlust 2012 weiter gestiegen. Die WGF stellt in ihrem Lagebericht 2011 eine Hochrechnung an. Danach wird das Jahr 2012 mit einem Verlust von 13,5 Mio.€ abschließen. Der Bilanzverlust steigt damit auf 85 Mio. €. 2013 soll er durch einen Jahresgewinn von 2,9 Mio. € wieder auf knapp 82 Mio. € abschmelzen. Bei dem Verlust per Jahresende 2012 sind noch nicht die weiteren Verluste eingerechnet, die möglicherweise in den Tochtergesellschaften angefallen sind. 2011 sind dort Verluste angefallen; auch in jener Tochtergesellschaft, die nur ein Objekt verwaltet: das Haus, das Chef Pino Sergio im feinen Düsseldorfer Zooviertel bewohnt.
Nennwerten droht massive Schrumpfung
Wie sich der für 2013 erhoffte Gewinn errechnet, das ist nicht erkennbar. Vor allem ist nicht erkennbar, wie viele Zinsen beispielsweise dort eingerechnet sind, die unter normalen Bedingungen gezahlt werden müssten. Die Schuldnerin WGF AG hat sich bislang nur insoweit wortreich dazu geäußert, dass sie mit Gewinnen aus Bauvorhaben die Schulden abbauen will.
Hohe Anleihezinsen sorgten laufend für Verluste
Im Insolvenzverfahren des Immobilienvermieters Deikon/Boetzelen hatte die dortige Geschäftsführung zunächst eine positive Fortführungsprognose eines Wirtschaftsprüfers erhalten. Der Gang zum Amtsgericht konnte dadurch vermieden werden; zunächst wenigstens. Deikon hatte dann die Gläubiger ihrer Hypothekenanleihen mit Nennwerten von insgesamt "nur" 70 Mio. € dahingehend mit dauernder Insolvenz-Androhung gepresst, dass sie ihre Zinsansprüche massiv zurückgenommen haben. Die Gläubiger hätten vermutlich auch auf Nennwerte verzichtet, sofern man ihnen Besserungsscheine für die absehbar bessere Zukunft der GmbH eingeräumt hätte. Diese Pläne sind Geschichte. Deikon-Anleihen werden mit etwa 15% an der Börse notiert. Der Insolvenzverwalter hat inzwischen durchblicken lassen, angemeldete Forderungen könnten mit 20% bis 40% bedient werden.
Miet-Einnahmen zu gering
WGF-Anleihegläubiger haben knapp 200 Mio. € Forderungen gegenüber dem Schuldner. Für die beiden WGF-Genussscheine konnten sich ? mangels jeglicher Besicherung ? schon 2009 und 2010 nur ganz wenige Anleger erwärmen. Nicht mal 5 Mio. € dieser angeblichen "Genuss"-Scheine befinden sich im Umlauf.
Zwang zu Verkaufsgewinnen
Soweit man die gesamten Verluste der WGF und ihrer Tochtergesellschaften per Jahresende 2012 auf 100 Mio. € schätzen kann, dürften somit grob gerechnet 500 € von jeweils 1.000 € der Anleihenennwerte verloren sein; damit zusammenhängend auch die versprochenen Zinsen. Dass die laufenden Mieten aus den Objekten nicht ausreichen würden, um die Zinsen für die Anleihen und die Verwaltungskosten der AG zahlen zu können, das hat Chef Sergio immer wieder freiweg eingeräumt. Er war für den gesamten deutschen Immobilienmarkt deutlich erkennbar und im Laufe der Zeit immer heftiger gezwungen, Verkaufsgewinne zu erwirtschaften; nicht nur, um die Nennwerte voll zurückzahlen zu können sondern auch, um die laufenden Kosten wegen der niedrigen Miet-Einnahmen und der hohen Zinsaufwendungen auszugleichen. Das hat anscheinend auch schon in den Jahren vor 2011 nicht funktioniert. Das Steuerfinanzamt Düsseldorf hat sich wegen heftiger Differenzen zwischen internen Steuerbilanzen und veröffentlichten HGB-Bilanzen dem Vernehmen nach bereits an die Staatsanwaltschaft gewandt. Man wird nun abwarten müssen, inwieweit sich Vermutungen bestätigen, es handele sich um eine Insolvenzverschleppung.
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